3 апреля в TASIGO Kazan Palace прошел форум «Стратегии и тренды рынка недвижимости», организованный компанией «Альтера» при поддержке «Унистрой», который собрал девелоперов, архитекторов, банкиров и риелторов, чтобы обсудить, как меняется рынок и какие подходы будут определять его развитие в ближайшие годы.
В программе события были стратегические сессии, панельные дискуссии, кейсы из практики и разговоры о развитии городской среды. Участники говорили о будущем девелопмента, трансформации спроса, роли банков и новых сценариях жизни в городе — от проектирования территорий до клиентского опыта. После форума мы пообщались с участниками о главных инсайтах, состоянии рынка недвижимости в Казани, визионерства на рынке недвижимости и о том, как такие события влияют на его развитие.
Форум «Стратегии и тренды рынка недвижимости» проходит при генеральном партнерстве компании «Унистрой». Мероприятие организовано компанией «Альтера».
За организацию и информационное сопровождение благодарим агентство К9 и Enter.
Инна Адгамова
СЕО компании «Альтера»
Сегодня рынок недвижимости в целом находится в состоянии серьезной трансформации. Меняется поведение покупателей, меняются подходы к принятию решений, усиливается рациональность и осознанность. Люди стали гораздо внимательнее относиться к выбору жилья, дольше принимают решения и меньше совершают импульсивных покупок. От первого интереса до сделки сегодня, как правило, проходит не меньше месяца. Роль девелопера — визионерство. Это полностью комплексная разработка территории, не только жилья, но и всех сценариев жизни, которые там возможны, начиная этапом продажи квартиры, даже на этапе сдачи дома, заканчивая управлением жилым пространством и поддержанием первоначальной концепции. На этом фоне особенно важно, что все участники рынка находятся в одном поле и выстраивают комплексный диалог. И в этом смысле сегодняшнее мероприятие для нас — своего рода эксперимент и одновременно ответ на этот запрос. Мы объединили здесь участников рынка недвижимости, чтобы на 360 градусов посмотреть на отрасль и честно обсудить ее сложности и точки роста.
Особенно важно, что зал сегодня полный, и значительная часть аудитории — это наши клиенты, которые получили приглашение. Это подтверждает, что такой формат действительно востребован и нужен рынку, потому что он создает пространство для живого диалога и совместного осмысления происходящего.
Гэльнур Валеева
коммерческий директор «Унистрой»
Сегодня в массовом сегменте недвижимости заметно меняется само понимание качества. Если раньше основное внимание уделялось строительству как таковому — планировкам, фасадам, базовому благоустройству, — то сейчас рынок в значительной степени научился делать это на хорошем уровне. Новым стандартом становится не столько сам продукт, сколько его дальнейшая эксплуатация. Речь идет о качественном сервисе и управлении: важно не просто создать комфортную среду, а сохранить ее на долгие годы, фактически на поколение вперед. При этом благоустройство и наличие общественных пространств остаются значимым фактором выбора для покупателя. Безусловно, если рассматривать предпочтения в идеальных условиях, большинство людей выберет жилье рядом с парками, зелеными зонами и продуманной инфраструктурой. Однако на практике возникает вопрос стоимости содержания такой среды. Не все клиенты готовы нести дополнительные расходы в процессе проживания, даже если изначально именно это благоустройство стало причиной выбора. Поэтому ключевым становится честный и прозрачный диалог: важно заранее доносить до покупателя реальные условия, чтобы не формировать завышенных ожиданий.
В более широком контексте развитие города требует поиска баланса между интересами бизнеса и потребностями городской среды. Девелопер, с одной стороны, ориентирован на экономическую эффективность проектов, с другой — заинтересован в создании качественной инфраструктуры, поскольку это напрямую влияет на привлекательность жилья. Город, в свою очередь, заинтересован в развитии социальной среды и повышении качества жизни жителей. Наиболее важной задачей становится выстраивание совместной работы — на этапе проектирования и реализации. Когда удается разделить ответственность и синхронизировать усилия, появляются решения, которые одновременно отвечают интересам бизнеса и действительно улучшают городскую среду.
Ольга Москаленко
заместитель генерального директора «КОМОССТРОЙ»
Есть тенденции, которые складывались десятилетиями, и есть обстоятельства, которые влияют на рынок недвижимости сейчас, связанные с общей экономической ситуацией в стране. Казань в этом смысле выглядит очень показательно. Это активно развивающийся город, где заметна сильная работа со стороны властей и администрации — особенно в части создания общественных и рекреационных пространств, а также выстраивания очень взвешенной градостроительной политики. Здесь четко регулируется, что и где можно строить, и это формирует достаточно благоприятный инвестиционный климат, который напрямую влияет на развитие рынка недвижимости.
Если сравнивать с другими регионами, то видно, что в каждом есть своя специфика. Например, в одних регионах больше влияние рынка и спроса на частный архитектурный облик зданий, а в Казани, наоборот, более сильная регуляторная и стратегическая составляющая, которая задает рамку развития. И для девелоперов, и для нас это означает необходимость более внимательно работать с требованиями города и создавать проекты, которые соответствуют этим высоким стандартам. Мы, как строительная компания, в целом всегда идем вслед за спросом и формируем предложение под потребности людей, которые хотят жить в комфортной и современной среде. И с точки зрения нашего опыта выхода на рынок Казани можно сказать, что здесь есть свои особенности. Это требует более внимательной проработки проектов и диалога с городом, но в то же время делает результат более качественным.
И если говорить о дополнительных форматах взаимодействия с аудиторией, то событийные проекты сегодня — это возможность поговорить с горожанами напрямую. Например, в прошлом году мы поддержали гастрофестиваль в парке Горького. На нем случился симбиоз разных классных игроков — девелопмента, бизнеса, гастроиндустрии, культуры.
Леонид Захаров
управляющий директор по ипотеке банка ВТБ
Если говорить о рынке в целом, сейчас происходит довольно заметная трансформация. Еще недавно основную долю занимали сделки на первичном рынке с использованием государственных программ, но ситуация изменилась буквально за последние месяцы. Снижение ключевой ставки повлияло на базовые ипотечные ставки, и это, в свою очередь, заметно оживило вторичный рынок. Сегодня мы видим, как его доля растет, и, вероятно, именно базовые ипотечные программы будут постепенно усиливать свои позиции по мере дальнейшего снижения ставок. Недвижимость покупают всегда — вне зависимости от внешних условий. Меняются лишь объемы и динамика сделок. В последние месяцы действительно наблюдалось снижение активности, в том числе из-за изменений условий по семейной ипотеке. Однако это временный фактор. Сейчас складывается сразу несколько предпосылок для роста рынка: во-первых, сезонность — весенние месяцы традиционно более активны для рынка; во-вторых, снижение базовых ставок делает ипотеку более доступной. Все это позволяет ожидать увеличения количества сделок в ближайшей перспективе, в том числе с привлечением ипотечных инструментов.
Я в восторге от форума, потому что это не просто обсуждение текущей ситуации, а попытка продумать практически на уровне философии, то, каким образом действовать на рынке недвижимости.
Айгуль Зиннатова
менеджер по развитию партнерского канала «КамаСтройИнвест»
На рынке элитной недвижимости портрет покупателя сейчас не меняется кардинально, а скорее дополняется. Появляются новые форматы, проекты, и вместе с этим клиенты становятся более избирательными. Все чаще недвижимость рассматривается как долгосрочная инвестиция — для себя, для детей или как часть личного портфеля. Мы видим, что многие покупатели возвращаются к одному девелоперу и приобретают объекты в разных проектах, формируя своего рода коллекцию.
В Казани сегодня особенно заметен запрос на баланс между активной городской средой и приватностью. С одной стороны, для элитной недвижимости по-прежнему важна локация — центр города, развитая инфраструктура, шаговая доступность ко всем ключевым точкам. С другой, сохраняется потребность в уединении и комфорте. Поэтому современные проекты все чаще совмещают эти характеристики: ты живешь в центре, но есть закрытая территория, приватный двор, отсутствие городского шума. Это может быть двор на стилобате (на уровне второго этажа — прим. Enter) — такие решения позволяют сохранить ощущение уединенности даже в плотной городской застройке. Отдельно важно, что сегодня девелопер уже не ограничивается только строительством жилых комплексов. Мы все чаще участвуем в развитии городской среды, работаем с общественными пространствами, например, участвовали в реконструкции Лядского сада. Это влияет не только на внешний облик города, но и на восприятие бренда. Клиенты видят, что компания создает не просто жилье, а формирует среду, задает определенный уровень архитектуры и качества жизни.
Что касается самого форума, он показался мне очень многогранным и насыщенным. Было озвучено много интересных тенденций, которые действительно полезны для работы. Отдельно отмечу формат выступлений, например, блицопрос с неожиданными вопросами, которые делают обсуждение более живым. В целом такие события важны, потому что позволяют обменяться опытом, посмотреть на рынок шире и зафиксировать ключевые направления его развития.
Айгюль Салахиева
директор по продажам и маркетингу застройщика «Заря»
Если говорить в целом, сегодня рынок премиальной недвижимости требует очень взвешенного подхода со стороны покупателя. Решение всегда складывается из комплекса параметров: удобства жизни, преимуществ самого проекта, его инвестиционного потенциала и, конечно, тех смыслов, которые заложены в основу. Для покупателя важно, чтобы проект совпадал с его личными ценностями и стратегией, как он видит свою жизнь, будущее своей семьи, какие сценарии для себя рассматривает. И уже исходя из этого принимается решение. Поэтому нельзя сказать, что приоритет на стороне окружения или только концепции — это всегда сочетание. Плюс, безусловно, огромную роль играют репутация и стабильность застройщика.
Интерес к рынку недвижимости Казани сейчас действительно выходит далеко за пределы регионального рынка. И речь не только о классическом притоке покупателей из других городов России — Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Владивостока. Это уже устоявшаяся практика, в том числе с активным использованием дистанционных сделок, когда клиенты приобретают недвижимость, даже не приезжая в Казань. При этом мы видим новую тенденцию — растущий интерес со стороны международных покупателей. Это клиенты, которые живут в Турции, Канаде, Азербайджане, и в последнее время особенно заметен интерес со стороны Индии.
Форум «Стратегии и тренды рынка недвижимости» произвел очень сильное впечатление. Такие мероприятия дают не только полезную информацию, но и энергию для дальнейшей работы. Чувствуется, что площадка собрала профессиональное сообщество, которое действительно влияет на развитие отрасли, и подобные встречи помогают синхронизировать взгляды, обсудить ключевые тренды и двигаться дальше более осознанно.
Лилия Гараева
руководитель финансово-страхового сервиса «Альтернатива»
Если говорить в целом о рынке страхования недвижимости, то исторически в России сложилось так, что это воспринимается как обязательная опция. В большинстве случаев страхование оформляется не по собственной инициативе, а потому что этого требует банк при ипотеке или другие финансовые инструменты. При этом, как правило, страхуется только базовый набор — конструктивные элементы, то есть фактически «стены». Однако в последние годы ситуация начала постепенно меняться.
После пандемии и других внешних событий многие риски, которые раньше казались теоретическими, стали реальными. Люди начали сталкиваться с ситуациями, когда страховой случай происходит, но покрытие оказывается недостаточным. И это становится неожиданностью: кажется, что квартира застрахована полностью, а по факту — только ее конструктивная часть. Это, на мой взгляд, один из ключевых парадоксов рынка. Собственники часто уверены, что у них защищено все — отделка, мебель, имущество, — но в договоре этого нет. В результате при наступлении страхового случая компенсация покрывает только то, что было прописано изначально. Например, при возгорании могут пострадать интерьер и вещи внутри квартиры, а сами стены останутся невредимыми — и именно в таком случае базовая страховка не сработает. Поэтому сегодня особенно важно осознанно подходить к страхованию: внимательно читать условия, разбираться в рисках и, главное, работать с профессионалами, которым можно доверять. Это достаточно сложный продукт, в котором много нюансов, и ошибка здесь может стоить очень дорого.
Девелоперам стоит задуматься о включении базовых страховых решений в сам продукт. Это может стать важным элементом заботы о клиенте, повысить лояльность и доверие. В случае наступления страхового случая покупатель будет воспринимать это как дополнительную ценность и поддержку со стороны застройщика.
В Татарстане достаточно высокий уровень осознанности среди клиентов. Люди готовы разбираться, задавать вопросы, принимать взвешенные решения. Возможно, это занимает больше времени, но в итоге конверсия в понимание ценности страхования выше. При этом в целом по России культура страхования все еще находится в стадии формирования. Наша задача не просто продавать продукт, а развивать эту культуру, объяснять, помогать и делать так, чтобы люди сами приходили к пониманию необходимости страхования как инструмента защиты своего капитала. Особенно когда речь идет о дорогой недвижимости — важно не только ее приобрести, но и сохранить.
Игнат Бушухин
управляющий директор «РБК Недвижимость»
На федеральном уровне рынок сейчас переживает непростой период. В сегменте новостроек наблюдается замедление продаж, особенно это было заметно в первом квартале. У ряда крупных девелоперов фиксировались дни с минимальными или нулевыми продажами — это показатель того, что рынок находится в фазе перестройки. На этом фоне вторичный рынок выглядит более устойчивым. Несмотря на высокие ипотечные ставки, сделки продолжаются — покупатели продают одну недвижимость и приобретают другую, решая свои жилищные задачи. Такая модель поддерживает активность и делает вторичный сегмент более стабильным в текущих условиях.
Медиа не должны напрямую управлять спросом или формировать ожидания относительно роста или падения цен — это зона высокой ответственности. Их задача скорее в том, чтобы отражать происходящие процессы, анализировать рынок и давать аудитории объективную картину.
Сегодня Казань уже сложно воспринимать просто как «третью столицу». Это самостоятельный, сформировавшийся рынок недвижимости, который во многом начинает задавать собственные тренды. Это видно и по уровню вовлеченности профессионального сообщества: активны не только застройщики, но и агентский рынок, риелторы. Их участие как полноценного партнера в девелоперских процессах говорит о зрелости локального рынка. Отдельно стоит отметить интерес со стороны внешних инвесторов. Казань привлекает как частных, так и институциональных игроков, которые видят в местной недвижимости потенциал роста и стабильный арендный доход. Именно эта двойная ценность — капитализация и возможность получения дохода — сегодня становится ключевой для инвесторов. И сегодняшний форум производит сильное впечатление именно за счет уровня дискуссии и состава участников. Оно подтверждает, что рынок Казани не только активно развивается, но и становится площадкой для формирования более широких профессиональных и отраслевых трендов.
Гульназ Шарифулина
управляющий собственник GPartners и бизнес-тренер
Во время выступления было много вопросов, несмотря на то что мы говорим про рынок, стратегии и управление, в центре внимания все равно остается человек. Людей волнуют вопросы собственной опоры, личной стратегии, того, как соотнести свои решения с другими участниками процессов, на которых они влияют. Очень много запросов связано с внутренним состоянием: как выдерживать изменения, как не терять устойчивость, как разграничивать операционную деятельность и стратегическое мышление. Это уже не только про бизнес-инструменты, а про способность человека оставаться собранным и осознанным в условиях неопределенности.
Если говорить о более широком тренде, то он как раз в этом и заключается: чем больше изменений происходит во внешней среде, тем больше внимания люди начинают уделять внутренним опорам. Возникает запрос на самоопределение, на способность выдерживать паузу, адаптироваться, не действовать импульсивно.
Мне кажется, что такие мероприятия сегодня особенно своевременны. Мы живем в период, когда становится критически важной кооперация — совместное обсуждение происходящего и попытка осознанно влиять на будущее. Есть вещи, которые мы можем менять, и есть те, что невозможно игнорировать, и именно такие площадки позволяют это проговаривать и синхронизироваться. Аудитория здесь тоже соответствующая — теплая, включенная, небезразличная, — на событии «Альтеры» другой и не может быть.
Гульнар Мухамедзянова
куратор по работе с агентами-партнерами «Альтера»
В целом рынок недвижимости сейчас становится более осознанным. Это всегда долгосрочные, продуманные решения: люди анализируют, сравнивают, оценивают риски и перспективы. В Казани есть свои особенности, связанные с менталитетом. Город более открытый, люди легче идут на контакт, быстрее включаются в коммуникацию. Это влияет и на поведение клиентов: кто-то быстрее принимает решения, кто-то, наоборот, дольше присматривается. При этом разница в менталитете напрямую отражается на стратегии продаж. Кому-то достаточно короткого пути к принятию решения, а кому-то требуется больше времени, больше касаний, больше работы с доверием. И это важно учитывать в работе с клиентами.
Форум «Стратегии и тренды рынка недвижимости» производит очень сильное впечатление. С каждой сессией становится все интереснее, здесь поднимаются темы стратегического мышления. Для многих это новый взгляд на рынок и на собственную работу — возможность не просто реагировать на происходящее, а выстраивать долгосрочные подходы. Такие события в целом расширяют профессиональное мышление участников рынка — и девелоперов, и агентов, и других специалистов.
Текст: Камила Саитова
Фото: Саша Копылов