За последние годы в Казани наметилась тенденция реконструкции исторических зданий под коммерческие помещения, офисы креативного бизнеса или ведомств. Кроме того, подобные объекты перестраивают под элитные жилые комплексы, стоимость квадратного метра в которых значительно выше среднерыночной.

Редакция Enter изучила рынок недвижимости, пообщалась с застройщиками и руководителем архитектурного бюро Miriada group Виталием Волковым, чтобы понять, почему в Казани сформировался тренд на реконструкцию исторических объектов под жилые комплексы. Рассказываем, кто и зачем покупает там квартиры и есть ли в городе потенциальные объекты под новые ЖК элитного уровня.

Вместо сноса

Развивая город согласно генеральному плану, власти и застройщики занимаются реконструкцией малоэтажных кирпичных зданий, построенных в историческом центре с XVIII по XX век. Зачастую они относятся либо к объектам культурного наследия, либо к градоформирующим объектам.

Первые представляют собой уникальную ценность как часть истории и культуры муниципалитета, региона или страны, и их сохранность в России регламентируется законодательством. Любые изменения, будь то реконструкция или реставрация, должны быть согласованы с властями. В отличие от объектов культурного наследия, градоформирующие под охраной не находятся, но тоже считаются важными элементами исторической среды.

В Казани инвесторы и застройщики работают с обеими категориями, занимаясь полной реконструкцией зданий и восстановлением фасадов всецело или частично утраченных построек. По словам риелторов, рынок недвижимости в сегменте реконструированных и восстановленных исторических зданий сейчас активно развивается, и вместе с предложением растет спрос на жилье. Более того, реконструкция влияет на город с точки зрения урбанистики и формирует новые архитектурные тенденции.

Мировая практика показывает, что редевелопмент выгоден бизнесу, городу и жителям — поддерживается культурное наследие и появляются новые благоустроенные пространства. До реконструкции здание может быть заброшенным и небезопасным, но проведенные в нем работы с последующим переосмыслением функции дают возможность городу стать еще комфортнее.

При этом реконструкция построек сложившихся районов должна предусматривать улучшение транспортного и культурно-бытового обслуживания и озеленение. Со временем городская среда приспосабливается к новому объекту: рядом появляются торговые центры, парковки, зоны отдыха, кафе и рестораны. Например, в Екатеринбурге со строительством ЖК «Макаровский», в который интегрированы исторические постройки, разросся целый квартал с необходимой инфраструктурой.

Работа с историей: Основные этапы

Инициатором реконструкции исторического здания в большинстве случаев выступает государство. Сценарий работы определяется конкретно в каждом случае, но всегда включает торги, поиск инвесторов и последующего застройщика. До начала работ власти дают разрешение на строительство и согласовывают все этапы реконструкции. Иногда желание могут проявить собственники здания или заинтересованный инвестор, готовый выкупить постройку и самостоятельно найти застройщика.

Перед началом реконструкции здание проходит этапы диагностики и анализа исторических конструкций: обследование, замеры площадей, оценку сохранившихся частей. После начинаются исследования, которые включает в себя изучение исторических справок, архивов, фотографий и изображений здания. Закончив предварительные работы, застройщик составляет документы и определяет дальнейшие шаги. Если дом сохранился в хорошем состоянии, застройщик по возможности оставляет несущие конструкции и старается расширить эксплуатационные характеристики.

Реконструкция и воссоздание

Самый яркий пример реконструкции хорошо сохранившихся зданий в Казани — ЖК «Усадьба Иванова и Киселева» на Муштари, 22, объединивший два доходных дома 1900-х годов в статусе объектов культурного наследия. Оба были построены по проекту архитектора Константина Олешкевича, и квартиры в них в разное время сдавались по высоким ценам. В постройках хорошо сохранились фасады и детали. Например, в местах общего пользования Усадьбы Киселева остались лепнина, отделка старинной плиткой, кованые лестницы с деревянными ступенями и изразцовые печи.

Застройщик сдаст жилой комплекс в течение 2023 года, но часть квартир распродана задолго до финальных этапов согласования, как и в большинстве подобных ЖК. Собственница квартиры в ЖК «Усадьба Иванова и Киселева» Жанна рассказывает, что при покупке ее привлекло местоположение дома: «Понравилось, что это исторический центр, тихое и красивое место в самом сердце Казани. Напротив находится парк, недалеко театр и филармония», — отметила она в разговоре с Enter.

Если от исторической постройки не удается сохранить совсем ничего, фасады и облик здания восстанавливают по эскизам и фотографиям из архива. Так произошло с ЖК Capri на Горького, 26. Раньше на его месте стоял дом в стиле неоренессанс, от которого к 2018 году осталась только внешняя стена. Застройщик принял решение снести ее, чтобы спроектировать внутреннюю парковку для жителей, а затем построил новую с аналогичной лепниной и другими декоративными архитектурными элементами.

Полным воссозданием домов по архивным фотографиям занимался застройщик ЖК Grande Rosso на Большой Красной, 6. В 2021 году он сдал пять резиденций с 26 апартаментами, воссозданных по эскизам архитектурного ансамбля Фомы Петонди из династии талантливых итальянских архитекторов. Жителей в них привлекает архитектура: старинные детали фасадов и переплетение разных архитектурных направлений. Помимо этого, привлекательным остается местоположение. Например, одна из собственниц квартиры в ЖК Grande Rosso Айгуль Шипшова подчеркивает, что прожила в центре Казани много лет, и новую квартиру выбирала именно в этой части города. Это дает возможность добираться до любых важных объектов на автомобиле. Еще Айгуль отмечает, что по сравнению с «муравейниками» подобные жилые комплексы всегда содержатся в чистоте, и жить там комфортнее.

Какие еще исторические здания могут стать жилыми комплексами

Редакция Enter выделила пять исторических построек XIX и XX веков в центральной части города, которые можно адаптировать под жилье элитного класса. У некоторых уже есть инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию, и большинство представляют собой уникальные объекты для формирования новых точек притяжения горожан.

Соболевские номера

Здание на Коротченко, 26 — доходный дом купца Ивана Соболева, построенный в 1869 году архитектором Павлом Аникиным. В нем находились банк, гостиница, бани и жилые помещения. В 1970-е постройку признали ветхой, в 2009-м — аварийной, после чего расселили всех жильцов. Спустя время у здания появился инвестор, который активно вел переговоры с городскими властями и хотел реконструировать дом, чтобы открыть в нем гостиницу.

Работы так и не начались, потому что документально из дома расселили не всех, а менять что-то без разрешения собственников нельзя. И поскольку Соболевские номера не имеют статус объекта культурного наследия, у государства нет обязательств его охранять — сейчас оно пустует, и в нем часто происходят пожары.

Дома купца Щетинкина

Дома на Баумана, 32 и 34 спрятаны за строительной сеткой уже не первый год. В 2011-м здания передали сербскому предпринимателю, который планировал провести реконструкцию в течение года и открыть ресторан, офисы и магазины. За следующие два года у зданий укрепили фундамент, провели очистительные и противоаварийные работы. Позже финансирование от инвестора поступать перестало.

Сейчас территория не охраняется, и здания продолжают ветшать. Какое именно будущее ждет дома купца Щетинкина — неизвестно.

Городская усадьба

В кирпичной городской усадьбе первой половины XIX века в прошлом находились кожевенный завод купца Матвея Русских, торговый дом, водолазная база и водно-моторный спортивный клуб.

Последние годы здание недалеко от «УРАМа» пустует, и его окна заколочены. У объекта, как и у всей территории исторической улицы времен Казанского ханства, большие перспективы. Первые попытки обустройства этой части города уже начались — на Подлужной появилось здание из красного кирпича, в котором открылась кофейня сети Surf Coffee и фитнес-студия Prime Pilates. Возможно, в ближайшем будущем строительные работы коснутся и городской усадьбы.

Здание гостиницы «Амур»

Здание доходного дома на Московской, 70 построили на средства купцов Исхака и Ибрагима Юнусовых в 1864 году по проекту архитектора Петра Аникина. В дореволюционный период в номерах гостиницы жили известные люди: например, поэт Габдулла Тукай, публицист Фатих Амирхан и основоположники национального театра Габдулла Кариев и Сахибжамал Гиззатуллина-Волжская.

В феврале 2012 года гостиницу передали группе компаний ASG invest, которая совместно с мэрией должна провести восстановительные работы и реконструировать объект.

Дом купца Сурина

Трехэтажная постройка с внутренним двором, возведенная в 1913 году по проекту архитектора Василия Трифонова, находится на Горького, 26. В прошлом там были многокомнатные квартиры, которые сдавались жителям Казани и туристам. Внутри объекта сохранились входная группа, парадная с плиткой императорских времен и декоративные архитектурные элементы.

Здание передали инвестору, который планирует восстановить объемно-конструктивные структуры постройки и первоначальный облик дома начала XX века. По предварительным данным, доходный дом может стать жилым комплексом элитного класса.

Текст: Инзиля Шакирова
Иллюстрации: Sasha Spi