Trade-in — схема приобретения нового товара, при которой часть от его стоимости оплачивается собственностью покупателя. И если менять iPhone по этой схеме пользователи уже научились, то на рынке недвижимости trade-in только набирает популярность. Связано это с ростом цен на квартиры и общим «застоем» на рынке жилья.

Enter и группа компаний «СМУ-88» рассказывают обо всех нюансах trade-in. На примерах героев, которые уже приобрели недвижимость по схеме «обмена», показываем, как сменить жилье без риэлтора, страха обмана и очередей в регпалате.

Не обмен, а параллельные сделки, — вся суть trade-in и ключевые принципы

Сразу важно обозначить, что trade-in не является обменом старой недвижимости на новую в привычном понимании. То есть застройщик, у которого вы хотите приобрести квартиру, не заберет ее и не выкупит. Все немного сложнее. Продажа квартиры по trade-in и покупка новостройки — это две параллельные сделки.

В рамках услуги вы заключаете два договора с четко прописанными сроками купли-продажи — на реализацию старой квартиры и на бронирование квартиры в новостройке. В первом стороны оценивают объект недвижимости и прописывают размер вознаграждения за оказанные услуги. Во втором за покупателем закрепляется квартира и фиксируется ее стоимость.

Кстати, многие девелоперы отмечают, что именно бронь или фиксация стоимости квартиры в новостройке на определенный срок — это один из ключевых преимуществ схемы trade-in. Так, бронь может длиться в среднем от 60 дней до полугода, и застройщик не имеет права поднимать стоимость недвижимости, как бы не двигался рынок.

Но есть и ряд нюансов, которые необходимо учитывать при покупке квартиры по trade-in — недвижимость в собственности должна располагаться в том же регионе, что и новостройка. К тому же, стоимость продажи вторичной недвижимости по trade-in может уступать рыночной. Это связывают с целями клиента, к примеру, быстрой реализацией. Чтобы сделка состоялась удачно, девелоперы устанавливают две цены: желаемую и более низкую. Обычно, скидка не превышает 10-15%. По словам специалистов, в процессе оценки важно найти золотую середину — занижением или завышением цены на «вторичку» можно спровоцировать срыв сделки.

Как работает trade-in: Разбираем на примерах «СМУ-88»

В самом простом понимании trade-in избавляет клиента от необходимости самому заниматься продажей и поиском квартиры, — все это на себя берет девелопер. За относительно небольшую комиссию (в среднем это 2-3% от стоимости жилья — прим. Enter) компания оценивает квартиру, занимается всеми документами и доводит сделку до финиша с учетом ваших пожеланий.

В рамках услуги есть несколько четких шагов, знания о которых помогут не запутаться в процессе купли-продажи и успешно завершить сделку. Рассмотрим их подробнее:

Выбираем застройщика и бронируем понравившуюся квартиру

В теории — самый простой шаг. На деле, необходимо учитывать несколько факторов: статус компании, которую выбираете для сотрудничества, список ее жилых комплексов под реализацию, а также масштаб и формат оплаты будущей квартиры.

Так, если лишних денег на доплату нет (подобная схема часто практикуется в trade-in, в ней часть суммы вносится из денег за продажу квартиры собственника, а оставшуюся разницу покрывают его личные средства), стоит обращать внимание на варианты со средней ценой по рынку. Тогда шанс выйти за бюджет снижается. Помимо финансов, нужно учитывать минусы предыдущего жилья. Опираясь на них, вы сможете исключить варианты, которые точно не подходят под ваши потребности.

К примеру, семья Лилии и Данила Зуевых, которые взяли квартиру от «СМУ-88» по trade-in, при выборе квартиры смотрели на просторную и удобную планировку, — в семье двое детей, и у каждого должна быть своя комната. К этому моменту герои только закрыли ипотеку за свою однокомнатную, но не успели ее продать. Времени на мониторинг рынка недвижимости не было, поэтому было принято решение взять квартиру по схеме trade-in. Совместно со специалистами «СМУ-88» они остановили свой выбор на ЖК «Крыловка Парк».

«Чуть больше года назад наши друзья купили квартиру в ЖК “Яратам” от “СМУ-88” — ребята крайне вдумчиво подошли к выбору застройщика. Они долго анализировали рынок и, судя по их отзывам, не прогадали. Сказали, что если мы хотим быть уверенными, что дом сдадут в обещанный срок, а при сдаче квартира будет именно такой, как в проекте, нам нужно рассмотреть проекты от “СМУ-88”. После этого мы сразу позвонили застройщику.

Для нас это была любовь с первого взгляда. Благодаря свободной планировке мы сможем самостоятельно разделить новую квартиру на четыре комнаты. Важным было местоположение, не хотели уезжать дальше Кировского района. Мы всегда жили здесь: тут все наши друзья и родственники. Отсюда будет удобно добираться как и до центра города, так и на выезд из него», — рассказал о выборе Данила.

Оцениваем квартиру, заключаем договор купли-продажи и проводим сделку

В основном оценкой квартир для trade-in занимаются партнерские агентства застройщика. Ее адекватность зависит от подхода агентства-партнера и срока, на который застройщик бронирует квартиру в новостройке. Девелопер определяет цену квартиры исходя из состояния рынка, расположения и «возраста» жилья, придворовой инфраструктуры и маржинальности сделки.

При заключении двух договоров — сначала на продажу квартиры, а после на покупку — важно сойтись на ценах и сразу определить сроки реализации (о них мы писали выше) и возможность для «отступных». Это сумма, до которой вы готовы снизить цену недвижимости. Так, если продажа не состоялась в зафиксированный срок, можно договориться о дополнительном времени брони новой квартиры и понижении цены на прежнюю квартиру.

Важно уточнить, что помимо комиссии, клиент должен оплатить сопровождение сделки и на первичном рынке: услугу регистрации ДДУ (Договор долевого участия — прим. Enter), оформления собственности и другие. Поэтому при заключении договора сразу уточняйте у девелопера все дополнительные затраты. В остальном, как только процесс trade-in запущен, вам остается только поставить свою подпись после закрытия сделки. Например, Зуевы были в отпуске, когда нашелся покупатель для их однушки. Сейчас они ждут окончания строительства ЖК «Крыловка Парк», который будет сдан в 2025 году.

После заключения сделки с девелопером недвижимость клиента не переходит в собственность первого. Компания остается посредником и только оказывает услуги — ищет покупателей квартиры и берет на себя все юридические договоренности. Поэтому можно не бояться, что квартиру незаконно реализуют, особенно если застройщик зарекомендовал себя на рынке.

«От знакомых слышал, что продавать квартиру долго и муторно — вникать самому очень не хотелось, а доверия риэлторам не было никакого. К тому же квартиры дорожают с каждым днем и затягивать процесс было глупо. Моя квартира мне досталась по наследству, и конечно, мне хотелось продать ее как можно выгоднее.

Предложение “СМУ-88” о trade-in пришлось как нельзя кстати — они берут на себя весь процесс и фиксируют стоимость на момент брони. С моими запросами идеально подходила бы квартира в центре, но ничего подходящего для своего бюджета я там не нашел. У “Свободы” отличная локация — недалеко улица Сибгата Хакима с кафе и ресторанами, под боком набережная Казанки, от центра — рукой подать даже пешком. Это очень продуманный жилой комплекс, который отвечает запросам разных людей. Еще одним решающим преимуществом для меня стала возможность бесплатно заниматься в фитнес-зале прямо на территории ЖК», — делится 28-летний фрилансер Артур.

Специалисты «СМУ-88» продали квартиру героя всего за три недели, а вырученной суммы хватило для того, чтобы оформить остаточный платеж в рамках программы льготного ипотечного кредитования. Сейчас Артур снял квартиру, но задержится он в ней ненадолго — «Свободу» планируют ввести в эксплуатацию уже через год.