Население городов с каждым годом только увеличивается, а земельные ресурсы для строительства жилых помещений — наоборот. Со временем свободных площадей для застройки просто не остается, и тогда самым выгодным вариантом для девелоперов станут нефункционирующие промзоны. Они предоставляют не только огромную территорию, но и удобные условия — от окружающей природы до расположения.

Редакция Enter поговорила с управляющим и координатором нового проекта ЖК «Парк Маяк» Айдаром Мифтаховым и теперь рассказывает, почему сейчас актуален редевелопмент, какие проекты реализуются в его рамках и как отражаются веяния промзоны в новом «Парке Маяк».

Из промзоны в жилой квартал — что такое редевелопмент и почему он так популярен

Если говорить простыми словами, редевелопмент — это переориентация застоявшейся территории в новых целях. Актуальность этого процесса на данный момент крайне высока: города растут вширь, численность населения увеличивается с каждым годом, а территорий для размещения жителей не хватает. При этом в России и странах СНГ пустуют заброшенные заводы, занимающие огромную площадь. И тогда девелоперы принимают решение размещать жилые комплексы на месте бывших промзон.

Основная цель редевелопмента — преобразовать «ржавые пояса» в новые жилые кварталы. И организовать не просто спальный район, а отдельные пространства, куда горожане смогут приезжать, чтобы погулять, поесть или посетить торговый центр. В этих рамках девелоперы также переделывают бывшие промзоны в творческие кластеры, как арт-пространство «Флакон» в Москве.

Одним из преимуществом промышленных территорий можно назвать их расположение — многие находятся недалеко от центров городов. Однако наибольшее внимание к себе привлекают площадки рядом с водой. Если раньше это было выгодно для транспортировки грузов, то сейчас их можно удачно преобразовать под рекреацию.

Вторым же преимуществом индустриальных зон является их изолированное положение. Оно позволяет создать из заброшенных площадей отдельные мини-города со своей инфраструктурой, поскольку постройка жилых комплексов подразумевает основание новых школ, торговых и физкультурно-оздоровительных центров, поликлиник, детских садов и других учреждений. Также вокруг новообразованных районов совершенствуется транспортная развязка, прокладываются новые дороги, строятся мосты.

Однако у девелоперов есть определенные требования к промышленным территориям. В первую очередь, это локация: если объект расположен близко к центру или к воде, то он уже в приоритете. Во-вторых, это характер промзоны. Если раньше на ней располагались химические предприятия, то застраивать жилые помещения будет явно не безопасно. Поэтому зачастую используются бывшие текстильные, кирпичные и мануфактурные фабрики.

Что же касается зданий и построек на самих территориях: их либо сносят, либо преобразовывают под новый жилой район. Подобный процесс переделывания или использования старых построек под что-то новое называется ревитализацией.Она направлена на раскрытие новых возможностей территорий и оживление городского пространства. На этом и делают акцент архитекторы и проектировщики жилого комплекса «Парк Маяк». К примеру, они сохраняют котельную трубу, помещение завода «Стройкоммаш» и другие атрибуты промышленности.

Творческие кластеры и жилые комплексы — примеры редевелопмента в России и мире

Особенно актуален процесс редевелопмента в столице России, так как свободных территорий для застройки в Москве нет, если не считать площадок за МКАДом. Поэтому девелоперы активно используют промзоны для создания жилых комплексов или крупных креативных кластеров. В целом в столице действует московская программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий. В ее рамках реализовано уже более 10 000 проектов.

Один из самых масштабных — комплекс «ЗИЛАРТ», который расположен на территории бывшего автозавода «ЗИЛ». Общая площадь «ЗИЛАРТа» — 65 гектаров с 1 500 000 квадратных метров жилья для 25 000 человек. Застройщиком комплекса выступила «Группа ЛСР», который является вторым девелопером по количеству построек в России.

«ЗИЛАРТ» — это город внутри города. Жителям не нужно выезжать за его пределы, чтобы отвезти ребенка в школу или детский сад, сходить в ресторан или посетить салон красоты. Также на территории есть парк «Тюфелева роща» с большим количеством пешеходных зон, набережная Марка Шагала, и скоро должен открыться филиал «Эрмитажа». Кстати, в совокупности 48% территории жилого комплекса отдано под озеленение, поэтому уже около 20 000 жильцов, которые заселились в новые квартиры, довольны не только качеством жизни, но и экологией.

Также одним из громких проектов можно назвать арт-пространство «Флакон» в Москве. Творческий кластер открылся в 2009 году на месте бывшего хрустально-стекольного завода по производству флаконов для парфюма. «Флакон» — первый в Москве творческий кластер, направленный на развитие самого широкого круга проектов в области актуальных форм творчества, образования и гражданских активностей. Девиз дизайн-завода отлично отражает его цели и концепцию: «Творите, что хотите!»

Если думать более масштабно, стоит вспомнить проект Portland Towers в Копенгагене. Здесь застройщик переделал два портовых зерновых элеватора, построенных в середине прошлого века. За несколько лет огромные зернохранилища были перестроены в офисный комплекс класса А. Сегодня помещения здесь снимаются солидными арендаторами: посольством Германии, консалтинговыми компаниями, госучреждениями.

Промышленный дизайн-код и новый жилой квартал в 10 минутах от центра — проект «Парк Маяк»

«Парк Маяк» строится на территории бывшего завода «Коламбия», который раньше специализировался на производстве бетонных и тротуарных плит. Данная площадка была выбрана из-за безвредной среды, окружающей природы (рядом с будущим ЖК есть 300 гектаров леса и речка), а также транспортной доступности. К ноябрю будет достроена дорога, и путь от центра будет занимать всего 10 минут. К строительству приступили две компании: «ЖИК» и ижевский «КОМОССТРОЙ®». Двойные усилия застройщиков с опытом более 16 лет на рынке гарантируют будущим жителям двойную надежность и контроль за качеством.

Общая площадь — 87 гектаров. В нее входят 524 000 м² жилья (10 000 квартир), 6 детских садов, 2 школы, поликлиника и физкультурно-оздоровительный комплекс, 24 000 м² отданы под коммерческую недвижимость и 15 гектаров природной рекреационной зоны. Стоимость квартир в будущем жилом комплексе начинается от 4 400 000 рублей — большая площадь застройки позволяет девелоперам ставить более низкую стоимость жилья.

В дизайне новых зданий застройщики используют промышленные мотивы. Так, некоторые фасады будут стилизованы под кирпич и использован металл в материале покрытий. Помимо этого, сохранены часть балок и растяжек. Ревитализация раскрывается в сохранении прошлого локации — команда проекта сохраняет ряд артефактов для преобразования их в элементы благоустройства и дизайна. Например, заводская труба, которая декорирована под маяк, а также растворный узел из четырех вертикальных цистерн и участок железной дороги.

Также девелоперы оставляют большое помещение завода «Стройкоммаш». На его месте команда планирует открыть крупное общественное пространство с разнообразными функциями: коворкинг, выставочные зоны, лектории и кафе. По этому проекту компанию консультировала главный архитектор Московского офиса английского архитектурного бюро Dyer и исследователь городской среды Марина Шпилько. А в сохранении аутентичности локации, наполнении ее благоустройством, зеленью и местами отдыха занимается бюро «Megabudka», которое решает, как использовать сохраненные артефакты. Так, планируется внедрить их в «Туманный бульвар».

На данный момент на площадке ведутся подготовительные к строительству работы. Срок реализации проекта — чуть более 10 лет. Однако уже сейчас начался процесс продажи квартир. Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию и некоторые опасения по поводу будущего у покупателей, девелоперы проекта гарантируют абсолютную надежность, благодаря мощным партнерам и объединившимся застройщикам.

Текст: Кристина Лешкова
Изображения: Sasha Spi