Как только пришла наша очередь быть взрослыми, реальность предоставила целый комплекс отягощающих факторов. Коснулся этот релиз и фундамента — жилья. Собственная квартира — уже не база, а скорее фантазия. А термины «первоначальный взнос», «ключевая ставка» и «перегрев цен» превратились в триггеры. 

Как же быть с неутешительной математикой, какие изменения ждут рынок недвижимости Казани, что делать счастливым обладателям собственности, когда хочется переехать, стоит ли снимать или сдавать квартиру и как держаться, если денег нет — во всем этом редакции Enter помогла разобраться CEO компании «Альтера» Инна Адгамова.

Почему «ключик» к стабильности стал «золотым» и каким еще приключениям посодействует кризис?

Если спрос на недвижимость за последние пять лет представить в виде графика, то сегодня мы находимся в самой низкой точке. Спрос перешел в отложенный режим — это объяснимо. Раньше квартиру можно было купить без первоначального взноса, а ежемесячный платеж по ипотеке был соизмерим со стоимостью аренды. Сейчас приобретать жилье не просто невыгодно, а чаще всего — невозможно. 

Инна Адгамова
CEO компании «Альтера»

Когда не было ужесточенных правил по ипотеке, банки относились лояльнее и почти половину квартир можно было купить без первоначального взноса, мы думали: «Если буду снимать, нужно будет платить 50 тысяч рублей, тогда лучше поднапрячься и отдавать на 10 тысяч рублей больше, но за свое жилье». Теперь можно снять жилье за 40 тысяч рублей, например, а вот такая же ипотечная квартира обойдется в 120-140 тысяч рублей за месяц.

Тот, кто все же может позволить себе покупку квартиры, сегодня выбирает готовое жилье. Во-первых, его не надо ждать. Во-вторых, не нужно тратиться на ремонт, который из-за инфляции будет стоить в разы дороже. В-третьих, цены на новостройки перегреты. Несколько лет назад, когда запустилась массовая льготная ипотека, и спрос резко вырос, девелоперы были вынуждены подстраховаться — искусственно поднять суммы. Коллапс случился сейчас. Получается, что теперь вторичка часто рентабельнее, а в новостройках выбирают только качественные проекты с хорошей программой — скидкой или, допустим, парковочным местом в подарок. 

Ситуация непростая по всей стране. Более того, девелоперы часто задерживают сроки сдачи жилья. Но эта проблема не касается Татарстана — застройщики республики почти всегда сдают объекты вовремя или с минимальным отставанием в квартал.

Если говорить о стоимости жилья в Казани — его можно назвать дорогим. Хотя около десяти лет назад город опережала, например, столица Башкирии. Объяснить разницу можно стремительным развитием Казани. Чем привлекательнее город для проживания, ведения бизнеса, студенчества, путешествий, тем выше цены на недвижимость.  

Прогнозируя будущее, прийти можно к следующим выводам: дефицит новых проектов, нехватка жилья для среднего класса и отсутствие больших качественных квартир. По словам Инны Адгамовой, через 2-4 года, чтобы выбрать хороший вариант квартиры, нужно будет действительно постараться. Более того, девелоперы боятся вводить проекты для среднего класса с платежом в 100 тысяч рублей в месяц, например, потому что кризис всегда бьет в середину. Это чаще всего предприниматели, а ведь их очень много. Застройщики стараются себя обезопасить — комфортному жилью часто предпочитают эконом.

Кроме этого, в ближайшие годы закончится земля для застройки в центре города. Уже сейчас проекты возводят лишь точечно. Так что цены на квартиры в центре будут расти. Зато стоимость жилья в других районах в последнее время не меняется, если не учитывать инфляцию. В любом случае — падения цен на жилье ждать не следует. 

Как быть в эпоху, когда квартира — роскошь, и даже так цена комфорта — бесконечный дискомфорт?

Сегодня банки требуют в качестве первоначального взноса в среднем 30% от суммы квартиры. Но и этого мало для одобрения ипотеки. Нужно иметь невероятно высокую платежеспособность. Сейчас средняя ипотечная ставка составляет около 19%. Самая дешевая квартира сегодня — это однокомнатная хрущевка на окраине Казани. Она будет стоить 4,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос — около 2 миллионов рублей, ипотечный платеж составит около 70 тысяч рублей в месяц. Еще прибавим коммунальные платежи. А средний доход у жителей Казани — 100 тысяч рублей в месяц. 

Выводы очевидны. А вот варианты, если квартиру все-таки хочется купить:

• Рассмотреть семейную или ИТ-ипотеку, если попадаете в данные льготные категории;

• Ждать понижения ключевой ставки. Процесс, кстати, уже запущен. А еще — знать про возможность рефинансирования ипотеки: если взять кредит по высокой ставке, при понижении процента сумму можно будет пересчитать. Но есть нюансы. Рефинансирование доступно только через полгода, в этом случае будет новая проверка кредитной истории, вероятны дополнительные расходы;

• Ждать появления программы без первоначального взноса на новостройки. Обычно девелоперы сами субсидируют эту сумму — распределяют ее по сроку ипотеки.

В идеале — захватить все пункты комплексом. Ведь получение квартиры — это только первый шаг, не менее проблематично и выплачивание кредита.

Допустим, обстоятельства сложились наилучшим образом, и теперь остается выбрать: новостройка, вторичка или ИЖС. Понятно, что покупка жилья должна соответствовать жизненной стратегии и работать на перспективу, но есть еще один важный момент — риски. Безопаснее всего покупать квартиру у застройщика, но даже в этом случае могут случиться потери — скрытые, незаметные на первый взгляд. Чтобы этого избежать, выбирать следует проверенных, надежных девелоперов. 

Рынок вторички больше, однако здесь появляются юридические сложности, которые требуют предельной внимательности — вплоть до ознакомления с рейтингом управляющей компании. CEO компании «Альтера» Инна Адгамова уточняет, что самый высокий риск возникает при покупке ИЖС. Для такой сделки потребуются не только риелтор и юрист, но и технадзор. Специалисты должны проверить качество дома: подвал, крышу, стены и так далее. Важно и познакомиться с соседями, чтобы они, например, не сдавали жилье в аренду для вечеринок. 

Квартира есть — включаем ум, как построить выгодную сделку?

Если вы относитесь к счастливым обладателям собственности, но хотите переехать, низкий рынок — лучшее время. Во-первых, сумма доплаты за новую квартиру получится минимальной, во-вторых, при небольшом спросе пропадает необходимость спешить с выбором жилья, можно рассматривать варианты без страха, что оно вот-вот уйдет. 

Однако продать квартиру сегодня тоже не так просто. Покупателей мало — не все жилье проходит под льготы, субсидирования первоначального взноса у вторички нет. А вот спрос на аренду квартиры сейчас актуален, ведь, как уже было отмечено, купить свои метры сегодня практически невозможно. Рынок аренды жилья предлагает самые разные варианты, потому что многие приобрели недвижимость на перепродажу, но перепродать квартиры так и не смогли. 

Диапазон расценок на аренду очень широкий. Современную студию можно снять за сумму от 35 тысяч рублей в месяц (если рассматривать старый фонд на окраине города, то получится найти и дешевле), а «однушка» в престижном ЖК или в историческом центре города может обойтись в 80-100 тысяч рублей. Одна из самых дорогих квартир, с которой работали представители «Альтеры», сдавалась за 400 тысяч рублей в месяц. В этом вопросе самое главное — не опираться на расценки с сайтов объявлений. Чаще всего там нет реальных сумм, в основном — только фейки. 

Куда обратиться «по адресу», чтобы решить проблему с квадратными метрами?

Решить любые вопросы с недвижимость самостоятельно можно. Но процесс будет стоить нервов и времени, а результат при этом может сильно разочаровать. Привлечение специалиста в этом случае — не только денежный эквивалент, но и возможность избежать рисков. 

Инна Адгамова
CEO компании «Альтера»

Когда выбираем новостройку, лучше обратиться к агенту. Это же покупка того, чего еще нет. Важно знать про особенности генплана, перспективы района, концепцию жилого комплекса. Если рассматриваем вторичку — обязательно нужен еще и юрист, чтобы провести полную экспертизу. В случае покупки ИЖС — подключается и технадзор. 

Чтобы решить любой вопрос с недвижимость сегодня — лучше подстраховаться со всех сторон. Ошибки, к сожалению, могут обойтись дорого.

Текст: Ия Кислицына
Изображения: Айгуль Мирханова