Мергасовский дом на Черном озере — одно из самых узнаваемых и противоречивых зданий в Казани. Дом 1928 года стал для города важным экспериментом: это был один из первых многоэтажных жилых проектов на 65 квартир с водопроводом. Со временем он приобрел и культурное значение — в 1930–1950-х здесь жил Кави Наджми, а его квартира стала местом встреч татарской интеллигенции — сюда приходили Муса Джалиль, Хади Такташ и другие. Эти факторы повлияли на становление дома как архитектурного, инженерного и исторического памятника.

Несмотря на свою популярность у местных жителей и туристов, за почти век существования он превратился в сложный городской кейс. Редакция Enter разобралась, что происходит с конструктивистским памятником — когда начались проблемы, что происходит сейчас и какое будущее ждет Мергасовский дом.

Фото: pastvu.com

Прошлое

При строительстве многие решения изначально были временными: использовались прессованные блоки с наполнителем из камыша — пожароопасного и неустойчивого материала, а инженерные системы приходилось дорабатывать уже в процессе эксплуатации.

Первые серьезные проблемы зафиксировали еще в 1981 году — тогда в здании появилась крупная трещина. С этого момента начался долгий период постепенного разрушения.

В 2002 году государственная комиссия оценила износ здания примерно в 70% и заявила, что его восстановление затруднительно. В 2009 году дом официально признали аварийным, а в 2010-м жителям начали предлагать переезд. Несмотря на это, часть людей продолжала жить в доме вплоть до конца 2010-х. Полностью расселили его только к концу апреля 2019 года. Практически сразу после этого, в ночь с 1 на 2 мая 2019 года, в здании произошел пожар.

В начале мая 2019 года дом стал точкой притяжения для горожан: сотни людей вышли на стихийный субботник, чтобы очистить квартиры от мусора и снизить риск новых возгораний. За несколько дней из здания вывезли десятки кубометров отходов. Уже 6 мая прошла встреча с городскими службами, а с 7 мая начали заваривать окна и двери. После этого Мергасовский надолго завис в неопределенности. В инфополе появлялись новости о планах, сложностях, идеях и потенциальном будущем памятника конструктивизма. Но конкретных решений так и не было.

В марте 2025 года председатель Комитета РТ по охране объектов культурного наследия Иван Гущин заявил, что для здания рассматривается сценарий масштабной реконструкции. Тогда же стало известно, что в первую очередь планируют противоаварийные работы.

Параллельно возникли новые риски. В апреле того же года рядом с домом образовался провал глубиной около двух метров — причиной стала течь на сетях водоснабжения. В стене здания появилась дополнительная трещина, и это снова обострило вопрос его безопасности.

Настоящее

Сегодня Мергасовский дом пустует и остается в аварийном состоянии. Доступ внутрь ограничен, а само здание продолжает разрушаться. При этом вокруг него идет работа — пусть и не в привычном смысле стройки, хотя лесами здание все же обнесли. О планах по реконструкции мы говорили чуть ранее. 

Памятник остается в фокусе внимания, но по-прежнему находится в переходной точке. В начале апреля этого года появился еще один сценарий работы с Мергасовским домом — его могут разобрать и воссоздать заново с сохранением исторического облика. Об этом в начале апреля рассказал председатель Комитета РТ по охране объектов культурного наследия Иван Гущин в эфире ТНВ.

Окончательное решение примут после инженерно-технического заключения. Председатель Комитета РТ по охране объектов культурного наследия отметил, что из-за особенностей материалов восстановить здание в текущем виде практически невозможно, а экспертиза, скорее всего, подтвердит необходимость разборки с последующим воссозданием.

Перед началом работ дом планируют подробно зафиксировать: провести 3D-сканирование, сохранить архитектурные детали и элементы, которые составляют предмет охраны.

Похожий подход уже применяли в Казанском Кремле, где аварийные участки стены разбирали и собирали заново. При этом в комитете подчеркивают: после получения заключения его опубликуют, а сам объект в любом случае будут стремиться восстановить. Такое решение вызвало неоднозначную реакцию у горожан и профессиональных сообществ:

Степан Новиков
Архитектор-реставратор, председатель ТРО ВООПИК

Мергасовский дом имеет статус объекта культурного наследия регионального значения, и его аварийное состояние само по себе не означает необходимость сноса. Для таких зданий действует режим реставрации, в основе которого — сохранение подлинности: материалов, архитектуры, планировочных решений. При полном разборе эта подлинность неизбежно утрачивается, и тогда речь идет уже не столько о сохранении, сколько о новом строительстве с историческим обликом.

При этом законодательство предусматривает охрану объектов культурного наследия и ограничивает возможность их демонтажа. Поэтому любые решения требуют аккуратного подхода и профессиональной оценки. Граница между реставрацией и фактической утратой проходит именно там, где заканчивается подлинность. Можно сохранить внешний вид, повторить формы, но без оригинальных материалов и конструкций объект теряет свою ценность. В случае с Мергасовским домом это еще и потеря мемориального значения — истории людей, которые с ним связаны.

Фото: «КамаСтройИнвест»

Фото: «КамаСтройИнвест»

Как работают с такими зданиями

Работа с исторической застройкой почти всегда начинается с баланса между сохранением и адаптацией. С одной стороны, есть реальное состояние здания: износ конструкций, утраченные элементы. С другой — требования по сохранению, которые ограничивают любые вмешательства.

В практике девелоперов, работающих с наследием, этот баланс выстраивается поэтапно. В «КамаСтройИнвест», например, работа над объектом начинается с исторического исследования: изучают архивные чертежи, фотографии, документы, чтобы понять, каким здание было изначально и какие элементы можно сохранить.

Анастасия Кузнецова
Cпециалист отдела маркетинга «КамаСтройИнвест»

Сценарий зависит от состояния конкретного объекта. Так, усадьба Киселева сохранила значительную часть подлинных элементов — здесь работали в логике реставрации, бережно восстанавливая детали и возвращая утраченные элементы по архивам. Это более сложный, но и более точный путь, позволяющий сохранить аутентичность.

В Усадьбе Иванова сохранилось минимальное количество конструкций. В этом случае применили реконструкцию с большим объемом нового строительства, но при этом сохранили историческую логику здания: планировки, пропорции и архитектурный образ.

Похожие подходы применялись и в других проектах компании. Комплекс «Дом Казакова» и «Усадьба Кушаева» восстанавливали почти из руин, сохраняя фасады и ключевые элементы, но интегрируя современные функции — офисы, кафе, общественные пространства. Усадьбу Абдуллиных адаптировали под коммерческое использование, вернув ей смешанную функцию, характерную для исторической застройки центра.

Говоря про функции исторической застройки, вспоминаются и другие громкие проекты последних лет. Так, бывший ЦУМ реконструируют с сохранением фасадов и исторических элементов, приспосабливая здание под новую функцию — Центр уникальных мастеров. Московский рынок после обновления стал не просто местом торговли, а полноценным общественным пространством с гастроконцепциями, событиями и благоустроенной территорией вокруг. А бывшая фабрика «Адонис» постепенно превращается в креативный кластер с офисами, террасами, двором для мероприятий и новой культурной программой.

Это разные по масштабу и типологии проекты, но их объединяет одно: город все чаще переосмысляет исторические пространства под современные сценарии использования. Старым зданиям и территориям ищут новую роль — общественную, культурную, коммерческую, событийную.

Такие кейсы показывают, что работа с наследием — это не универсальное решение, а набор инструментов, которые применяются в зависимости от состояния здания. При этом ключевой принцип остается неизменным: сохранить максимально возможный объем исторической ткани и встроить объект в современную городскую жизнь.

Фото: kazanecc.ru

Будущее

Пока у Мергасовского дома нет окончательного сценария, но уже понятно, что это будет сложный и дорогой проект. По оценкам, на восстановление может потребоваться не менее миллиарда рублей.

Отдельный вопрос — функция. Среди вариантов называют апартаменты или гостиницу, но опыт реализованных проектов показывает, что исторические здания лучше всего сохраняются тогда, когда становятся частью городской жизни.

В Казани уже есть примеры, в рамках которых девелоперы работают с исторической архитектурой как с полноценной городской средой. Усадьбы, которые находились в сложном состоянии, после реконструкции становятся жилыми комплексами, офисами, общественными пространствами. Это позволяет и сохранить сами здания, и вернуть им экономическую и социальную функцию.

С Мергасовским домом ситуация сложнее, чем в большинстве реализованных кейсов. Но логика остается той же: вопрос не только в том, как его восстановить, но и в том, какую роль он будет играть в городе.

Текст: Елизавета Богданова