В России свыше ста тысяч памятников истории и культуры и примерно столько же исторических зданий. По разным данным, каждый год в стране сносят до 300 старинных усадеб и построек. Несмотря на печальную статистику, появляется все больше компаний и инвесторов, заинтересованных в восстановлении исторической архитектуры.

Enter поговорил с экспертами КамаСтройИнвест. Рассказываем, почему в России сносят вековые дома и какие есть риски в работе над восстановительными проектами, зачем отреставрированные здания бизнесу и при чем здесь экономика услуг и развлечений. В конце — локальные примеры, как старинные усадьбы Киселева и Иванова стали элитными ЖК, а усадьба Абдуллиных — современным офисом.

Что такое реновация и зачем она нужна

Сохранение и использование исторической архитектуры — актуальная проблема для многих стран. В этом случае отреставрировать здание или обновить фасад обветшалого дома недостаточно. Современный подход к городскому планированию требует от администрации и бизнеса внедрить исторический объект в жизнь города и наделить его новыми функциями. Территории и здания должны жить и развиваться, несмотря на год постройки и исторический опыт.

Грамотный редевелопмент с сохранением исторических зданий выгоден по нескольким причинам. Из основных — стремление сохранить историческую память и уникальность места. А к более неочевидным относится экономическая ценность таких построек для города и бизнеса.

Сохранение культурного наследия и истории. Памятники архитектуры имеют историческую и образовательную ценность. Они несут информацию о культурном наследии и уникальности места. Это один из немногих ощутимых временных маркеров, который помогает понять, как и в какой период развивался город: по деталям на фасаде и внутри здания можно определить уровень архитектуры, строительных и инженерных знаний и технологий своего времени.

Архитектурное богатство и художественная ценность. Здания с историей отличаются архитектурным стилем, планированием, дизайнерскими решениями, характерными для периода застройки. Их уникальный внешний вид дополняет панораму города и создает особенную атмосферу улиц и кварталов. Это делает место привлекательным для жителей и туристов.

Развитие городской инфраструктуры. Обветшалые исторические здания становятся законсервированными музеями. Такие локации называют депрессивными, так как на их месте не развита экономика услуг и развлечений, эффективность территорий низка для бизнеса и горожан. После реставрации вековые постройки могут быть адаптированы под современные запросы: в таких домах организовывают жилое или рабочее пространство, проводят мероприятия, открывают образовательные и творческие центры. Занимаясь редевелопментом, архитекторы сохраняют старый объект и привносят что-то новое, наделяют место актуальными функциями.

Например, дом Апанаева на ул. Сафьян, 5 после реставрации используют под штаб Министерста по делам молодежи Республики Татарстан. Здание XVIII—XIX века теперь не только украшает город и радует жителей и гостей Казани, но и выполняет социальную функцию. Проектом реновации дома занималась компания КамаСтройИнвест.

Устойчивое развитие и экологическая ценность. Восстановление исторических зданий способствует устойчивому развитию города. При реставрации сохраняются ресурсы, которые были бы потрачены на снос и строительство новых объектов. Такой подход снижает негативное воздействие на окружающую среду и экологию.

Современный комфортный город — это гибкая структура, которая живет, развивается и меняется под запросы. Историческая архитектура должна стать частью этой системы и начать работать на интересы жителей. К тому же реконструкция старинных особняков, ансамблей и памятников влияет на город с точки зрения урбанистики и формирует новые архитектурные тенденции.

Почему в России сносят исторические здания

За десять лет с 2011 года в Москве снесли 220 исторических объектов XIV–ХХ веков. В 2022 году в Санкт-Петербурге полностью или частично уничтожили десять зданий. В феврале 2023 года в северной столице приняли законопроект, который разрешает снос еще 120 построек с историей. Построить на месте старинного здания торговый центр или многоэтажку остается простым и экономически прибыльным решением.

В восстановительных проектах много рисков. Каждый кейс требует уникального подхода. Чтобы отреставрированное здание стало функциональным и вписалось в городскую среду, нужно учесть много факторов: целевое назначение объекта, особенности планировки, систему кондиционирования, которая не предусмотрена в старинных домах, место для парковки, зоны для отдыха и активностей. При этом важно не утратить исторические детали и сохранить концепцию проекта.

Помимо этого, в городе может не оказаться инвесторов. Восстановление исторического здания — это долгий недешевый процесс. Без финансовой поддержки застройщик не может реализовывать такие проекты.

В некоторых случаях выгоднее снести старинное здание и построить многоэтажку. Это связано с низкими затратами на реализацию и большей прибылью с продажи нового объекта. Строительная индустрия — это бизнес. Застройщику и инвесторам приходится балансировать между экономическими интересами и запросом на сохранение исторической архитектуры.

Иногда девелоперы сталкиваются с ограничениями со стороны закона — охранного регламента. Хотя регулирование государством нацелено на сохранение исторической архитектуры, закон может создать сложности для проектов реновации и модернизации. Например, в памятниках архитектуры нельзя менять внешний вид и конструкцию здания.

Несмотря на все сложности, многие инвесторы и застройщики поддерживают тренд на сохранение историко-культурного наследия. Государство стимулирует восстановительные проекты, в регионах обучают профильных специалистов. В этой цепочке важны горожане, которые участвуют в дискуссиях о будущем города и предлагают идеи для развития места.

Реновация усадеб: опыт Казани

В последние годы в Казани наметилась тенденция реконструкции исторических зданий под коммерческие помещения, офисы бизнеса и ведомств, элитные жилые комплексы. Одна из компаний, которая занимается восстановлением исторической архитектуры, — КамаСтройИнвест. В проектах застройщик использует современные методы реновации, которые соответствуют охранным регламентам и технологическим и энергоэффективным решениям.

В КамаСтройИнвесте работа над реставрацией начинается с исторического исследования. Например, усадьба Киселева на ул. Муштари, 20 хорошо сохранилась по сравнению с усадьбой Иванова рядом на ул. Муштари, 22: во втором здании осталась только часть конструкции. При восстановлении обоих памятников компания изучала архивные фотографии, эскизы и чертежи, литературу. Все для того, чтобы фасад и места общественного пользования построек после реновации не отличался от первоначального вида. Посмотреть на отреставрированные детали усадьбы Киселева вблизи можно на видео.

Комплекс «Дом Казакова» и «Усадьба Кушаева» на ул. Каюма Насыри были восстановлены почти из руин. Компании удалось сохранить исторические фасады зданий, отреставрировать утраченные перекрытия, кровлю и декоративные элементы. Застройщик реконструировал не только главный дом, но и восстановил деревянный флигель на каменном цоколе, двухэтажные каменные службы с деревянными галереями, ворота и ограды с сохранением исторических материалов — дерева и кирпича.

Сегодня комплекс — коммерческое помещение с офисами, кофейней и рестораном во внутреннем дворе. Благодаря стилю лофт в зданиях сохранились уникальные исторические детали, которые органично сочетаются с современными решениями. За этот проект КамаСтройИнвест вошла в шорт-лист финалистов премии FIABCI Prix d’Excellence 2015 в номинации «Наследие. Реставрация».

Во время работы над усадьбой Абдуллиных на ул. Столбова, 11 специалисты компании восстановили элементы на фасадах — ниши и пилястры, частично переместили оконные и дверные проемы, которые перестраивались уже в современной России. Перегородки стен воссоздали из кирпича, фасад оштукатурили в светлых тонах согласно сохранившимся фотографиям. Здание XIX века с офисными помещениями и местом для локального бизнеса стало логичным продолжением арт-квартала Vincent. Это своего рода отсылка к истории города: два века назад улица Столбова и район Сенной площади застраивались домами и усадьбами смешанного функционала, то есть жилье объединялось с торговыми лавками.

Текст: Ксения Монастырская
Изображения: sasha spi