В России свыше ста тысяч памятников истории и культуры и примерно столько же исторических зданий. По разным данным, каждый год в стране сносят до 300 старинных усадеб и построек. Несмотря на печальную статистику, появляется все больше компаний и инвесторов, заинтересованных в восстановлении исторической архитектуры.
Enter поговорил с экспертами КамаСтройИнвест. Рассказываем, почему в России сносят вековые дома и какие есть риски в работе над восстановительными проектами, зачем отреставрированные здания бизнесу и при чем здесь экономика услуг и развлечений. В конце — локальные примеры, как старинные усадьбы Киселева и Иванова стали элитными ЖК, а усадьба Абдуллиных — современным офисом.
Что такое реновация и зачем она нужна
Сохранение и использование исторической архитектуры — актуальная проблема для многих стран. В этом случае отреставрировать здание или обновить фасад обветшалого дома недостаточно. Современный подход к городскому планированию требует от администрации и бизнеса внедрить исторический объект в жизнь города и наделить его новыми функциями. Территории и здания должны жить и развиваться, несмотря на год постройки и исторический опыт.
Грамотный редевелопмент с сохранением исторических зданий выгоден по нескольким причинам. Из основных — стремление сохранить историческую память и уникальность места. А к более неочевидным относится экономическая ценность таких построек для города и бизнеса.
Сохранение культурного наследия и истории. Памятники архитектуры имеют историческую и образовательную ценность. Они несут информацию о культурном наследии и уникальности места. Это один из немногих ощутимых временных маркеров, который помогает понять, как и в какой период развивался город: по деталям на фасаде и внутри здания можно определить уровень архитектуры, строительных и инженерных знаний и технологий своего времени.
Архитектурное богатство и художественная ценность. Здания с историей отличаются архитектурным стилем, планированием, дизайнерскими решениями, характерными для периода застройки. Их уникальный внешний вид дополняет панораму города и создает особенную атмосферу улиц и кварталов. Это делает место привлекательным для жителей и туристов.
Развитие городской инфраструктуры. Обветшалые исторические здания становятся законсервированными музеями. Такие локации называют депрессивными, так как на их месте не развита экономика услуг и развлечений, эффективность территорий низка для бизнеса и горожан. После реставрации вековые постройки могут быть адаптированы под современные запросы: в таких домах организовывают жилое или рабочее пространство, проводят мероприятия, открывают образовательные и творческие центры. Занимаясь редевелопментом, архитекторы сохраняют старый объект и привносят что-то новое, наделяют место актуальными функциями.
Например, дом Апанаева на ул. Сафьян, 5 после реставрации используют под штаб Министерста по делам молодежи Республики Татарстан. Здание XVIII—XIX века теперь не только украшает город и радует жителей и гостей Казани, но и выполняет социальную функцию. Проектом реновации дома занималась компания КамаСтройИнвест.
Устойчивое развитие и экологическая ценность. Восстановление исторических зданий способствует устойчивому развитию города. При реставрации сохраняются ресурсы, которые были бы потрачены на снос и строительство новых объектов. Такой подход снижает негативное воздействие на окружающую среду и экологию.
Современный комфортный город — это гибкая структура, которая живет, развивается и меняется под запросы. Историческая архитектура должна стать частью этой системы и начать работать на интересы жителей. К тому же реконструкция старинных особняков, ансамблей и памятников влияет на город с точки зрения урбанистики и формирует новые архитектурные тенденции.
Почему в России сносят исторические здания
За десять лет с 2011 года в Москве снесли 220 исторических объектов XIV–ХХ веков. В 2022 году в Санкт-Петербурге полностью или частично уничтожили десять зданий. В феврале 2023 года в северной столице приняли законопроект, который разрешает снос еще 120 построек с историей. Построить на месте старинного здания торговый центр или многоэтажку остается простым и экономически прибыльным решением.
В восстановительных проектах много рисков. Каждый кейс требует уникального подхода. Чтобы отреставрированное здание стало функциональным и вписалось в городскую среду, нужно учесть много факторов: целевое назначение объекта, особенности планировки, систему кондиционирования, которая не предусмотрена в старинных домах, место для парковки, зоны для отдыха и активностей. При этом важно не утратить исторические детали и сохранить концепцию проекта.
Помимо этого, в городе может не оказаться инвесторов. Восстановление исторического здания — это долгий недешевый процесс. Без финансовой поддержки застройщик не может реализовывать такие проекты.
В некоторых случаях выгоднее снести старинное здание и построить многоэтажку. Это связано с низкими затратами на реализацию и большей прибылью с продажи нового объекта. Строительная индустрия — это бизнес. Застройщику и инвесторам приходится балансировать между экономическими интересами и запросом на сохранение исторической архитектуры.
Иногда девелоперы сталкиваются с ограничениями со стороны закона — охранного регламента. Хотя регулирование государством нацелено на сохранение исторической архитектуры, закон может создать сложности для проектов реновации и модернизации. Например, в памятниках архитектуры нельзя менять внешний вид и конструкцию здания.
Несмотря на все сложности, многие инвесторы и застройщики поддерживают тренд на сохранение историко-культурного наследия. Государство стимулирует восстановительные проекты, в регионах обучают профильных специалистов. В этой цепочке важны горожане, которые участвуют в дискуссиях о будущем города и предлагают идеи для развития места.
Реновация усадеб: опыт Казани
В последние годы в Казани наметилась тенденция реконструкции исторических зданий под коммерческие помещения, офисы бизнеса и ведомств, элитные жилые комплексы. Одна из компаний, которая занимается восстановлением исторической архитектуры, — КамаСтройИнвест. В проектах застройщик использует современные методы реновации, которые соответствуют охранным регламентам и технологическим и энергоэффективным решениям.
В КамаСтройИнвесте работа над реставрацией начинается с исторического исследования. Например, усадьба Киселева на ул. Муштари, 20 хорошо сохранилась по сравнению с усадьбой Иванова рядом на ул. Муштари, 22: во втором здании осталась только часть конструкции. При восстановлении обоих памятников компания изучала архивные фотографии, эскизы и чертежи, литературу. Все для того, чтобы фасад и места общественного пользования построек после реновации не отличался от первоначального вида. Посмотреть на отреставрированные детали усадьбы Киселева вблизи можно на видео.
Анастасия Кузнецова
специалист отдела маркетинга КамаСтройИнвест
Усадьбы Киселева и Иванова — примеры сложных проектов. В работе важно было учесть много факторов для реализации жилого дома, проработать историческую планировку так, чтобы она подходила требованиям современного человека. Это памятники архитектуры, поэтому снести стены или поменять их расположение было нельзя. Важная деталь усадьбы Киселева — сохранившиеся изразцовые печи. Сложность состояла в том, что их реставрация велась прямо на месте, так как они не мобильны. Еще были восстановлены все двери в здании, плитка и паркет. Такие проекты показывают уровень компании, способность качественно воплощать кейсы любой сложности.
Комплекс «Дом Казакова» и «Усадьба Кушаева» на ул. Каюма Насыри были восстановлены почти из руин. Компании удалось сохранить исторические фасады зданий, отреставрировать утраченные перекрытия, кровлю и декоративные элементы. Застройщик реконструировал не только главный дом, но и восстановил деревянный флигель на каменном цоколе, двухэтажные каменные службы с деревянными галереями, ворота и ограды с сохранением исторических материалов — дерева и кирпича.
Сегодня комплекс — коммерческое помещение с офисами, кофейней и рестораном во внутреннем дворе. Благодаря стилю лофт в зданиях сохранились уникальные исторические детали, которые органично сочетаются с современными решениями. За этот проект КамаСтройИнвест вошла в шорт-лист финалистов премии FIABCI Prix d’Excellence 2015 в номинации «Наследие. Реставрация».
Во время работы над усадьбой Абдуллиных на ул. Столбова, 11 специалисты компании восстановили элементы на фасадах — ниши и пилястры, частично переместили оконные и дверные проемы, которые перестраивались уже в современной России. Перегородки стен воссоздали из кирпича, фасад оштукатурили в светлых тонах согласно сохранившимся фотографиям. Здание XIX века с офисными помещениями и местом для локального бизнеса стало логичным продолжением арт-квартала Vincent. Это своего рода отсылка к истории города: два века назад улица Столбова и район Сенной площади застраивались домами и усадьбами смешанного функционала, то есть жилье объединялось с торговыми лавками.
Анастасия Кузнецова
специалист отдела маркетинга КамаСтройИнвест
Решение о сохранении исторических зданий и придании им второй жизни основано на глубоком понимании их ценности для культурного, исторического, экологического и других аспектов жизни города. Эти постройки становятся неотъемлемой частью городской идентичности и способствуют созданию уникальной и привлекательной среды для жителей и гостей. Для нашей компании каждый реставрационный проект является ценным вложением в наследие региона. Мы с удовольствием наблюдаем за тем, как эти объекты становятся частью образа Казани, сохраняя свою историческую ценность и дополняя культурный облик места.
КамаСтройИнвест — один из ведущих девелоперов на рынке Казани. Компания специализируется на строительстве объектов жилой и коммерческой недвижимости премиум- и бизнес-класса, заботится о сохранении городских памятников архитектуры. Каждый проект является произведением авторской архитектуры и существует в единственном экземпляре. Больше о девелопере и объектах читайте на сайте.
Текст: Ксения Монастырская
Изображения: sasha spi
все материалы
