Цены на новостройки и вторичку в Казани продолжают расти и пугают горожан перспективами так никогда и не накопить на свое жилье. В связи с этим журналистка Enter Мария Наумова решила разобраться, как устроен локальный рынок, и поговорила с президентом Гильдии риелторов РТ Анастасией Голяшевой, экспертом по недвижимости Алиной Хасановой и специалистом по сделкам с недвижимостью Романом Шульгиным.

Рассказываем, как формируются цены на квартиры, на какой тип жилья сейчас выше спрос и чего стоит ждать в ближайшем будущем. А еще делимся дорожной картой для тех, кто планирует приобрести жилье и не знает, с чего начать.

Как устроен рынок

Темпам экономического развития Казани можно позавидовать, поэтому местные не собираются менять место жительства, туристы мечтают о переезде, а особо предприимчивые инвестируют в арендные площади. Спрос на недвижимость есть, но на возможность купить ее сильно влияют как внутренние прогнозируемые, так и внешние стихийные факторы. По словам специалиста по сделкам с недвижимостью Романа Шульгина, сейчас основная тенденция на рынке — стагнация, в условиях которой возможность покупки жилья на комфортных условиях сведена к минимуму.

Всю недвижимость можно условно разделить на четыре сегмента:

• жилая — дома и квартиры на первичном и вторичном рынке
• коммерческая — площади для ведения предпринимательской деятельности и получения прибыли от сдачи юрлицам
• ИЖС — земельные участки, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство
• арендная — недвижимость во временном пользовании за арендную плату

Новостройки стали недоступны для многих после отмены массовой льготной ипотеки 1 июля 2024 года. Она действовала с пандемии и каждый год продлевалась на разных условиях. И если начиная с 2020-го покупка нового жилья была намного выгоднее вторички, то теперь специальные ипотечные условия на недвижимость Казани распространяются только на семьи с детьми и работников ИТ-сферы.

В отличие от первичного рынка, на котором действуют специальные госпрограммы, вторичный полностью зависит от ключевой ставки. А она с августа 2023 года стабильно растет из-за инфляции. Как пример, ежемесячный ипотечный платеж за однокомнатную хрущевку в Кировском районе стоимостью около 4 млн рублей сегодня составляет примерно 55 000-65 000 рублей — и это с учетом первоначального взноса около миллиона. Можно предположить, что покупатель, который берет в ипотеку квартиру невысокой стоимости, вряд ли сможет каждый месяц платить такую сумму.

Те, кто раньше планировал покупку квартиры, в нынешних условиях выбирает съемное жилье. Соответственно, спрос рождает повышение цен и в этом сегменте. По данным «Циан.Аналитики», за первую половину 2024 года стоимость аренды однокомнатной квартиры в Казани выросла на 9%, а двухкомнатной — на 11%. Теперь снять однушку в среднем можно за 29 000 рублей, а двушка обойдется в 45 000 рублей в месяц.

Зато рынок ИЖС, наоборот, чувствует себя уверенно и становится более востребованным. По оценкам Шульгина, средняя стоимость участков под ИЖС все еще находится в границах доступного, хотя постепенно цены на землю и строительные материалы тоже растут — что ведет к удорожанию и этого сегмента. Еще одно привлекательное направление — коммерческая недвижимость: тренд на вложение в жилые помещения устарел и теперь инвесторы активно зарабатывают, сдавая площади под офисы, малый бизнес и так далее.

Как формируются цены на квартиры

В первой половине 2024 года столица Татарстана вошла сразу в несколько топов по удорожанию вторички и новостроек. По подсчетам сервиса оценки недвижимости SRG, в 2024-м Казань стала лидером среди городов-миллионников по росту цен на вторичное жилье — его стоимость за год выросла на 21,8%. И почти настолько же увеличилась стоимость квадратного метра в казанских новостройках: по июньским данным «Яндекс. Недвижимости» — на 21,3%.

Цены на разные типы жилья формируют общие и специфические факторы. Стоимость любой квартиры чаще всего зависит местоположения и наличия инфраструктуры, а еще состояния самого жилья, качества ремонта и благоустройства придомовой территории. При этом в случае с новостройками важную роль играет репутация застройщика и комплексность проекта — когда помимо самого дома компания предлагает горожанам, например, новый детский сад, парк и так далее. Кроме того, первичка и вторичка в недавно построенных ЖК, как правило, делится по уровню на стандарт-, комфорт-, бизнес- и премиум-класс. Сегменты отличаются между собой множеством параметров: от метража и качества отделки и до количества квартир на этаже и качества окружения.

Где в Казани самое дорогое и самое дешевое жилье

Если анализировать цены по частям города, можно выстроить такую последовательность от самого дорого до самого бюджетного района: Вахитовский, Ново-Савиновский, Советский, Приволжский, Кировский и Авиастроительный. Чем ближе квартира к центру и инфраструктурным узлам (например, метро), тем выше ее стоимость. Как отмечают эксперты, месторасположение имеет большее значение при покупке первички, так как новое жилье в своем сегменте примерно одинакового качества. А в случае со вторичкой, наоборот, на стоимость сильнее влияет возраст дома, качество ремонта и тому подобное. Например, средняя стоимость квадрата в казанской хрущевке составляет от 140 000 до 160 000 рублей, в ленинградке — 160 000-190 000, а в современных домах — уже больше 220 000.

По словам президента Гильдии риелторов РТ Анастасии Голяшевой, квадратный метр в Вахитовском районе варьируется от 230 000 до 600 000 рублей, в Ново-Савиновском — от 160 000 до 400 000 рублей. Следом примерно в одной ценовой категории находятся Советский и Приволжский районы — они развиваются и застраиваются наиболее активно, расширяя границы города. Но и тут нужно учитывать, что распределение районов по ценам на недвижимость очень условное. К примеру, в Советском районе есть недорогое жилье вблизи Дербышек, а есть новые бизнес-классы у Танкового кольца — стоимость квадратного метра в них начинается от 300 000 рублей.

В бюджетном Авиастроительном районе стоимость квадратного метра находится в диапазоне 120 000-180 000 рублей, в Кировском — 100 000-300 000. Спрос на покупку жилья в этих районах пока небольшой, но постепенно цены начинают увеличиваться за счет улучшения инфраструктуры и появления новых жилых комплексов. Плюс в последние годы в городе наметилась тенденция развития прибрежных зон у Казанки и Волги — особенно активно застройка и обновление территории идет вблизи Адмиралтейской слободы.

Дорожная карта: как купить квартиру

• Определите цель покупки

Если вы приобретаете жилье в инвестиционных целях, обращайте внимание на условия сделки и возможность получения прибыли. Если ищите квартиру для жизни, ориентируйтесь на перспективы развития района и личные запросы.

• Дождитесь подходящего периода

Осень — традиционно самое «спросовое» время, поэтому найти и купить квартиру с августа по декабрь может быть сложнее. Наиболее комфортным промежутком считается вторая половина зимы и лето. На рынке происходит застой, цены не растут, а собственники, которые уже выставили квартиры на продажу, готовы торговаться.

• Решите: вторичка или новостройка

Новое жилье выигрывает за счет современных подходов в строительстве и благоустроенной придомовой территории, но имеет минусы в виде роста цен, не всегда соблюдаемых сроков сдачи и отсутствия ремонта. Вторичное жилье можно купить быстрее, плюс предложения есть практически во всех районах. Но в этом случае сложнее протекает оформление, могут возникнуть скрытые дефекты и ипотечная ставка остается высокой.

• Обозначьте бюджет и выберите способ покупки

В зависимости от финансовых возможностей и наличия льгот есть несколько вариантов приобретения недвижимости: наличная оплата, оформление ипотеки или рассрочки, получение жилищного сертификата или покупка жилья в ЖНК (жилищный накопительный кооператив).

• Проверьте, не претендуете ли вы на льготную ипотеку

На рынке новостроек есть три наиболее выгодные программы: ИТ-ипотека с лимитом 9 млн и ставкой 6%, семейная ипотека с лимитом 6 млн и ставкой 6% и сельская ипотека с лимитом 6 млн на каждого из супругов и ставкой 3%. На вторичном рынке смягчающих условий практически нет. Из того, что предлагают банки, можно выделить только программу «Купи ставку» — она позволяет уменьшить ежемесячный платеж за счет внесения определенной комиссии от суммы кредита.

• Определите подходящую локацию

Помимо цен ориентируйтесь на свой образ жизни, экологию района, инфраструктуру и социальное обеспечение. Перспективы благоустройства можно изучить по Генплану Казани до 2040 года — он есть на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП).

• Поймите, какой вариант ремонта или отделки вам подходит

На вторичном рынке наиболее часто встречаются предложения с косметическим / дизайнерским ремонтом, предчистовой отделкой и перепланировкой. На первичном рынке — варианты с черновой, предчистовой, чистовой отделкой и ремонтом от застройщика.

• Проанализируйте предложения на рынке

Можно самостоятельно искать квартиры на специальных сервисах или обратиться к риелтору. Второй вариант, как правило, гарантирует более быструю и безопасную сделку, так как эксперт сам найдет подходящие варианты и проверит детали.

• Разберитесь с документами

В случае со вторичкой эксперты советуют обязательно проверять на «чистоту» все бумаги по квартире и собственнику — их довольно много, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу или риелтору. Если покупаете новое жилье, данные по застройщику можно посмотреть на сайте «ДОМ.РФ». И внимательно изучите все сроки и условия ДДУ (договор долевого участия), если участвуете в долевом строительстве.

• Проведите сделку

В связи с типом жилья и способом покупки сценарии могут отличаться, но есть обязательные этапы: финальная проверка документов каждой стороной, подписание договора купли-продажи, передача денег, отправка документов на регистрацию в Росреестр и подписание акта приема-передачи.

Чего ждать в будущем

По мнению экспертов, в ближайшее время ситуация на рынке кардинально не изменится. Во-первых, из-за возрастающего интереса к Казани, во-вторых, из-за экономической ситуации в стране. В то же время аналогичные процессы протекают и в других перспективных регионах России и статистика увеличения стоимости на недвижимость в столице Татарстана не сильно выделяется на общем фоне. Для сравнения: когда в 2022 году был пик роста цен, в Казани стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а в Краснодаре — сразу на 54%.

Текст: Мария Наумова
Иллюстрации: Sasha Spi