В последнее время крупные города активно расширяют границы: жилые районы и инфраструктурные центры появляются там, где еще совсем недавно не было буквально ничего. При этом на территориях остаются исторические здания, которых ждет снос, если не найдется желающий в них вложиться и сохранить историю. Несмотря на сложность работы со старинными помещениями, самые отважные инвесторы осваивают их и строят внутри объектов с историей успешный бизнес.
Журналистка Enter Мария Наумова поговорила с куратором проекта «Дом вдали» Татьяной Минаевой, специалистом по социально-культурному развитию территорий Марьей Леонтьевой и урбанистом Павлом Гнилорыбовым. Вместе с экспертами рассказываем, почему растет спрос на историческую недвижимость и как найти и купить объект наследия для жизни или бизнеса. А еще даем подборку зданий с историей, которые можно приобрести прямо сейчас.
Экономика впечатлений и городские сюжеты
Главным инвестором в архитектурное наследие в России остается государство. С одной стороны, практика размещения госучреждений в исторических объектах помогает сохранить деловые центры городов, с другой — обеспечить обслуживание здания. Кроме этого, государство вместе с Русской православной церковью организует программы по восстановлению храмов. Хотя вклад частных собственников в сравнении выглядит не таким весомым, культура владения наследием в России существовала на протяжении всей истории. За исключением разве что советского периода: тогда о покупке не было и речи, хотя жить в исторических зданиях особенно любили художники и писатели.
В конце девяностых — начале нулевых рынок недвижимости фактически стал складываться заново. А законы, регулирующие использование исторических зданий, формируются до сих пор. Чем подробнее становится законодательство и быстрее развиваются формы господдержки, тем активнее растет спрос на исторические здания и инвестирование в них. И наоборот: чем больше предприниматели осваивают сферу, тем детальнее становится законодательство. Пока тренд на покупку наследия нельзя назвать массовым из-за высокого порога входа на рынок исторической недвижимости, высокой стоимости работ по реставрации и приспособлению, ограниченности рынка строительных материалов и недостатка компетентных специалистов. Но количество инициатив с каждым годом увеличивается благодаря ценностной мотивации.
Она выражается, например, в желании выкупить дом, в котором жили предки, или в стремлении сохранить понравившийся объект культурного наследия. Предприниматели рассматривают старинные здания не только как возможность сделать бизнес самобытным, но и как способ вписать свое имя в историю. Плюс у проектов, реализованных в исторических местах, есть конкурентные преимущества: в постиндустриальную эпоху для людей особенно важны впечатления — как раз объекты наследия помогают привнести в бизнес дополнительные смыслы.
Татьяна Минаева
Куратор проекта «Дом вдали»
Сейчас человеку часто важно не просто прийти в какое-то место, съесть суп, насытиться и уйти. Таких предложений много, а людям нужны впечатления. Исторические объекты позволяют выстроить особую концепцию внутри бизнеса и передать посетителю уникальную эмоцию.
Объекты наследия тем и хороши, что в них не нужно ничего придумывать с нуля. На любой мелочи можно выстроить красивую и близкую людям историю, которая будет привлекать. Хороший пример — работа с наследием в Коломне, где музей пастилы разросся до целого исторического кластера.
В исторических зданиях чаще всего размещается бизнес в сфере услуг, туристические и культурные проекты. В Казани таких прецедентов много. Например, в 2015 году в Доме печати на Баумана открылся гостиничный комплекс «Ногай», а в 2018-м в «Особняке Демидова» появилась одноименная театральная резиденция. Особенно ценны проекты, которые стараются вписаться в место с учетом его истории — по такому принципу в Казани существует Музей чак-чака. Раньше на первом этаже была лавка купца Бигаева, а на втором располагалось жилое помещение, и приспособление это учитывает: внизу все так же работают торговые точки, наверху — экспозиционное пространство с сохраненными интерьерами.
За этической стороной использования исторических объектов следят только активисты — государство это никак не регулирует. Негативные примеры есть и чаще всего связаны с поверхностным изучением истории места. Например, в Гатчине гриль-бар «Копченые кости» открылся в комплексе бывшего госпиталя — точнее, в здании морга. А в Казани несколько лет назад работал ресторан «Шашлык-хана» в помещении бывшего бара «Лепрекон», где в 2015 году в пожаре погибли люди.
Марья Леонтьева
социолог, специалист по социально-культурному развитию территорий, учредитель Института городских исследований «Тамга»
Важно внимательно исследовать историю места и стараться подобрать для него подходящий сценарий. При этом учитывать, подо что организовано пространство и как оно сконструировано технически. А еще нужно понимать, какие городские сюжеты можно развивать в здании, ведь эффективность бизнеса во многом зависит от того, как горожане привыкли использовать район, улицу или пространство в общем. В 2020 году в Казани была принята Концепция устойчивого развития исторического поселения Казани, в рамках которой мы разработали детальные рекомендации о наиболее подходящих функциях для каждого из кварталов центра города на основании исторической преемственности и существующего контекста.
Известный отрицательный пример в Казани — комплекс «Бани Деревенька», размещенный на первом этаже доходного дома с круглыми сводами. Очевидно, что температурный и влажностный режим не способствует сохранению уникальной архитектуры здания.
Как купить историческое здание?
Государство подталкивает инвесторов вкладываться в наследие, но пока меры поддержки работают точечно. В Татарстане некоторые здания продают на торгах за символический рубль, при этом собственник должен за пять лет привести в порядок фасад и приспособить объект под бизнес. Целевой программы, как и информации о процессе приобретения исторической недвижимости, по-прежнему не хватает. Предприниматели и собственники не знают, как подступиться к вопросу, и сталкиваются со сложностями, которые могут возникнуть уже на этапе поиска здания и не закончиться даже после покупки.
Павел Гнилорыбов
урбанист, основатель и главный редактор проекта «Архитектурные излишества»
В России около 160 тысяч объектов культурного наследия — любые работы с ними нужно согласовывать с органами охраны памятников. При этом есть дома, которые просто находятся в охранных зонах и тоже имеют определенные ограничения. Когда бизнесмены узнают, сколько бумаг им предстоит собрать, то просто отказываются вкладываться в исторические объекты.
Первый шаг — поиск здания. Искать объекты можно на сервисах для покупки и аренды недвижимости типа «Авито» и «Циана» или отслеживать сайты с торгами. Плюс для поиска есть агрегатор исторической недвижимости «Дом вдали» — в нем можно настроить фильтр по статусам объектов и другим параметрам.
На следующем этапе важно определить, есть ли у недвижимости охранный статус и ограничения. Разобраться в деталях можно самому по документам из открытых источников, но это сложно. Те же эксперты «Дома вдали» организуют первое знакомство потенциального собственника с объектом и рассказывают, что с ним можно делать, а что нет.
Всего статусов три:
- Первый — объект культурного наследия муниципального, регионального или федерального значения. Работу с ним регулируют региональные надзорные органы, а на последнем уровне подключается еще и Министерство культуры РФ.
- Второй — исторически ценный градоформирующий объект. В отличие от объекта культурного наследия его можно реконструировать и иногда даже дополнять в соответствии с рекомендациями государственной историко-культурной экспертизы.
- Третий — историческое здание без охранного статуса. С одной стороны, отсутствие специального статуса упрощает все процедуры для инвесторов, с другой — делает объекты беззащитными и лишает его необходимости экспертной оценки.
Дальше происходит оценка состояния объекта. Как правило, описание есть в документах на недвижимость, но эксперты советуют перед покупкой выезжать на место с реставраторами и архитекторами, чтобы оценить реальный фронт работ. Если все устраивает, можно переходить к согласованию будущих действий. У владельца объекта культурного наследия появляется ряд обязанностей на определенный срок — важно связаться со всеми охранными органами и согласовать планы по реставрации.
Татьяна Минаева
куратор проекта «Дом вдали»
С межведомственным взаимодействием бывают сложности, поэтому мы берем на себя функцию экспертного связующего звена и объясняем, как проходят все процессы и что предстоит делать. Стараемся не только осуществлять коммуникацию, но и переводить какие-то вещи с языка контролирующих органов на язык простого человека.
После ознакомления с объектом можно начинать обсуждение условий передачи с продавцом — частным или муниципальным собственником. В первом случае процесс покупки будет стандартным. Во втором предстоит процедура торгов, в ходе которой город или регион выберет покупателя.
Исторические дома в Татарстане, которые можно купить
Городская усадьба в Чистополе
Кирпичная усадьба построена в конце XIX – начале XX века и признана объектом культурного наследия регионального значения. Ее кирпичный фасад украшен рядом высоких окон, а пологая крыша — аркой необычной формы. Из-за подъема культурного слоя часть первого этажа оказалась ниже уровня земли, но само здание сохранилось хорошо. На 192 м² идеально разместилась бы светлая кофейня или галерея современного искусства.
Дача в деревне Язлы-Арташ
В этой деревянной даче можно не только жить, но и проводить экскурсии. Дом 1988 года напоминает избушку из старых русских сказок, вокруг которой расположилась экспозиция работ местного ремесленника. Прежний хозяин дома был не только мастером на все руки, но и поклонником апсайкла: декор он создавал из ненужных вещей и дерева, найденного в лесу, а потом красил его в яркие цвета — так и получилась целая композиция.
Дворянский особняк в селе Шеланга
Двухэтажный особняк, окруженный яблонями, вишнями и иргой, погружает в атмосферу «Вишневого сада». Внутри двухэтажного сруба — высокие потолки и комнаты с широкими окнами, а снаружи — фасад с резными деревянными элементами, колоннами и балконом с видом на Волгу. До реки, кстати, всего пару минут ходьбы. Сам дом небольшой, зато уютный и хранящий историю рода.
Полукаменный дом в Чистополе
Такие дома в России активно начали строить в середине XIX века. Цокольный или первый этаж делали каменным, а верхний — деревянным, что увеличивало прочность здания и гарантировало пожарную безопасность. Благодаря почти двухвековой истории и уникальной архитектуре здание получило статус объекта культурного наследия муниципального значения. Его можно приспособить для жилья или, как вариант, организовать внутри креативное пространство.
Текст: Мария Наумова
Изображения: Sasha Spi
все материалы
